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抚州楼市 | 阅读数量:8207 | 回复次数:0

  里正     发表于 2021-1-3 10:59     手机APP    | 阅读全部
宋朝堪称是中国历史上房地产市场最火热的时代,火到什么程度?三个例子就可见微知著。

第一,宋朝满大街都是职业房地产中介人——庄宅牙人,又称“房牙”。

第二,据中国人民大学历史学院包伟民教授估计,北宋后期的汴京(今开封市)的人口密度在12000-13000人/每平方公里,要知道,2016年北京的人口密度也才1145人/平方公里,大名鼎鼎的北京朝阳区的人口密度也才8618人/平方公里。

第三,宋朝高官都买不起京师的房子,只能租房子,比如欧阳修(知谏院兼判登闻鼓院)和苏辙(御史中丞)。

一、人口流动 自由开放

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宋朝的房地产能如此发达、活跃,一大原因源自于宋朝自由的户籍制度。在宋朝,政府取缔了唐朝的“良民”(编户)和“贱民”(非编户)制度,以“坊郭户”与“乡村户”代之,也就是如今的城乡分治。

除此之外,唐朝因为人口大量流动,“主户”(一直在原居住地的人口)和“客户”(离开原居住地的人口)的管理有巨大困难,到了宋朝,政府采取“户无主客,以见居为簿”的做法,也就是说不分本地人和外来人口,只要在当地有财产,就有当地的户籍,这一做法也承认了迁移至他乡生活的人口的身份合法性。

宋朝的自由流动不仅体现在户籍制度上,还体现在政府对于流动人口的宽容度。


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宋朝的房地产能如此发达、活跃,一大原因源自于宋朝自由的户籍制度。在宋朝,政府取缔了唐朝的“良民”(编户)和“贱民”(非编户)制度,以“坊郭户”与“乡村户”代之,也就是如今的城乡分治。

除此之外,唐朝因为人口大量流动,“主户”(一直在原居住地的人口)和“客户”(离开原居住地的人口)的管理有巨大困难,到了宋朝,政府采取“户无主客,以见居为簿”的做法,也就是说不分本地人和外来人口,只要在当地有财产,就有当地的户籍,这一做法也承认了迁移至他乡生活的人口的身份合法性。

宋朝的自由流动不仅体现在户籍制度上,还体现在政府对于流动人口的宽容度。
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因为商业发达、人口都往大城市聚集,宋朝的房地产市场中,二手房没过几年就会易手。宋朝《朱子语类》中有记载:“盖人家田产,只五六年间,便自不同。”二手房市场的活跃也就使得宋朝许多城市满大街都是房地产中介,不仅如此,因为房市火热,宋朝的放贷机构,包括官营放贷机构交子务等和私营放贷机构交子铺等,他们都很欢迎不动产抵押贷款。对于贷款机构来说,田契、地契是最好的抵押品,因为手上有房子就不愁卖不出去。

二、宋代超级大都市——汴京

前文提到北宋都城汴京(今开封)的人口密度甚至都高过今日的北京朝阳区,人潮涌动的汴京城堪称是当时的世界超级大都市。人离不开衣食住行,其中住房是立身之本,人多了,房子供不应求,宋朝的汴京当时就是典型的卖方市场。

在北宋初年,汴京一套豪宅需要至少上万贯,一户普通住宅要价1300贯;到了北宋末年,汴京的豪宅价格翻了好几倍,价格变为数十万贯。北宋末年的数十万贯是什么概念?一两银子=2000个铜钱,1000个铜钱=一贯,一两银子大概相当于如今的1000元人民币。数十万贯也就相当于现在的几千万至几亿元不等。

堪称天价的房子,也引得宋人感慨:“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地。”

房价如此之高,导致政府也没有足够的钱给官员们安排官邸,结果就有很多高官都买不起房子,只能租房。
租房族中还有很多有名的人物,比如北宋著名诗人欧阳修,做官做到了“知谏院兼判登闻鼓院”,相当于如今的最高立法机关第一负责人兼国家最高法院院长。欧阳修的官职也能算是国家重臣了,却也依然只能租房度日,而且从他写的诗看来,他的出租屋条件还甚是简陋,下大雨的时候还会浸水。

嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾。 邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。墙壁豁四达,幸家无贮储。——《 答梅圣俞大雨见寄》欧阳修



除了欧阳修,北宋才子苏辙(苏东坡的兄弟),曾当过御史中丞,相当于现在的中央纪委书记,也是租房大军中的一员。为此,苏辙甚至写过不只一首诗来抱怨。比如,“我老未有宅,诸子以为言”。甚至当苏辙写诗回应其好友乔迁之喜时,他也写道:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客”。由此可见,苏辙对于房子的执念极深。

因此,到苏辙晚年时,虽然他在汴京依然买不起房,但他终于在许州(今河南许昌市)盖了三间新房。苏辙非常高兴,于是又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”

三、官民齐入 房地产百花齐放

虽然房价高涨,但是宋朝城市的人口数一直保持在很高的水平,因此租房、买房的需求极其高。也就是说,如果在宋朝的大城市中有一套不错的房产,光靠租金,这一生就足以衣食无忧。宋朝名人司马光就做过简单的估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”

而且,就算是“足供日用”的15贯租金都不算多。到了南宋,建康府(今南京)就有房子日租金都能有二三十贯,也就是今天的上万元人民币。因此,又有宋人说收房租是收“痴钱”:“僦屋出钱,号曰‘痴钱’”,每月就收个房租就轻轻松松月入几十万,白痴都会赚钱。

于是乎,在宋朝,有钱人都喜欢投资房地产,是不是跟今天还挺像的?

除了民间的房地产投资者外,连宋朝官府也积极投身房地产。政府在都城与各州都设“店宅务”,简单点,就是官营房地产公司,专门经营公有官地和公屋租赁。

不过,政府设“店宅务”的目的不仅仅为了赚钱、增加财政收入。还为了经营价格便宜的公租屋作为公益项目,给城市中收入不高的人群提供一个基本的住房。

到了宋真宗在位的天禧元年(公元1017年),汴京店宅务经营了23300间公租屋。而在宋仁宗在位的天圣三年(1025年),京师的公租屋数目增长至26100间。

虽然房地产市场如此疯狂,引得官民都往这里面钻,但是政府却还是为人民利益切身考虑,力求保障每个居民能有所住。


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虽然房地产市场如此疯狂,引得官民都往这里面钻,但是政府却还是为人民利益切身考虑,力求保障每个居民能有所住。

但是正如上文所述,买到房子就不愁卖,买到房子就不愁出租,有钱的人有多套房产,穷人却难求一安定居所。政府自然是不能不管,因此,宋仁宗天圣七年时,政府出台了“限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋”。也就是说,在任高管除了自己的官邸之外,不能在京师买第二套房。


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